Застройщики Новосибирска ускорили продажи накопленного жилья
Затоваренность на рынке новостроек Новосибирской агломерации снижается. Пиковых значений она достигала в августе 2025 года — 77 500 непроданных квартир. На начало января нереализованный остаток сократился до 75 500 лотов или на 2,6%.
— Уровень снижения при таких запасах — это «капля в море», но тренд ускоряется, —констатировал независимый аналитик новосибирского рынка недвижимости Сергей Николаев.
Пик непроданных остатков жилья в сданных домах пришелся на июнь 2025 года — 17700. К январю 2026 года он снизился на 10% — до 15800.
— В сданных домах остаются все преференции при покупке напрямую от застройщика, а риски обнуляются. Кроме того, покупатель экономит год-полтора на аренде квартир на время строительства, но выбор существенно меньше и практически отсутствует рассрочка, — пояснил Николаев.
Напомним, сейчас по инициативе ФНС обсуждается изменение подход к налогообложению девелоперов. Налоговики предлагают начислять налог на прибыль на дату ввода жилого дома в эксплуатацию в отношении непроданных квартир. По словам партнёра АБ «Гребнева и партнёры», налогового адвоката Юлии Золотовской, это создаёт риск уплаты налога при отсутствии денежного потока и вызывает серьёзные опасения у участников рынка. Эксперт подчеркнула, что эта инициатива вызвала напряжение на рынке недвижимости региона.
— В проектах, где после ввода дома сохраняется значительный объём непроданного жилья, налоговая нагрузка становится особенно чувствительной. Сумма налога может быть существенной и, что принципиально важно, единовременной. Её необходимо уплатить сразу, не имея при этом поступлений от будущих продаж, — отмечает Юлия Золотовская.
Налоговики полагают, что если часть квартир после ввода дома остались у застройщика, то такие объекты якобы получены за счёт средств дольщиков и могут рассматриваться как безвозмездно приобретённое имущество. При этом, подчёркивает эксперт, в реальной экономике строительных проектов квалификация непроданных квартир как «безвозмездно полученных» зачастую не соответствует действительности. При строительстве девелоперы используют банковское проектное финансирование, собственные средства группы, займы. Дополнительные сложности возникают и при последующей продаже таких квартир.
— Если налог признаётся на стадии ввода объекта исходя из рыночной стоимости, в дальнейшем неизбежно встаёт вопрос корректного учёта расходов и предотвращения двойного налогообложения, — пояснила Золотовская.
Управляющий партнер направления B2B компании «Бусы» Григорий Якобсон отмечает, что сегодня все опасаются увеличения затрат и никто не хочет переплачивать, в том числе за квартиры. Однако, по его наблюдению, массового дисконтирования, которое могло бы стимулировать продажи, в ноябре – январе 2025 года на рынке новостроек Новосибирска не было.
— Обсуждение изменений условий ипотечного кредитования по социальным программам привело к небольшому ажиотажу в ноябре – декабре. Однако при этом выбирались в основном бюджетные квартиры. Как рынок будет это отыгрывать в 2026 году, пока сказать сложно. Льготных программ для покупки жилья стало еще меньше. Под текущую кредитную ставку рыночную ипотеку брать тяжело, так как она предусматривает большой ежемесячный платеж. Будут ли хотя бы часть застройщиков субсидировать банковские ставки — не понятно, — комментирует Якобсон.
Кроме того, он отметил, что общий объем новостроек в регионе упал, так как старта новых площадок в 2025 году практически не было, что так же сказалось на статистике квартир на первичном рынке: их количество практически не пополнялось.
По данным Минстроя региона, в 2025 году строители получили всего 67 разрешений на возведение многоквартирных домов. Задел на 2025 год составляет 1,66 млн кв. метров. На 2027 пока ожидается существенное снижение ввода — разрешения выданы на строительство 974 тысяч кв. м, на 2028 — 858 тысяч, на 2029 — 223 тысяч, после 2029 — 589 тысяч.
Ранее редакция сообщала о том, что застройщики Новосибирска продали квартиры на 120 млрд рублей. По сравнению с 2024 годом, выручка компаний практически не изменилась.
Иллюстрация создана с помощью нейросети Шедеврум
